Dos casos frecuentes en propiedad horizontal
La abogada Nora Pabón Gómez responde dos consultas de lectores sobre ventanería en edificios y conjuntos residenciales. La primera pregunta quién debe asumir la reparación, pintura y cambio por oxidación severa de ventanas y bisagras. La segunda consulta sobre la instalación de vidrios más oscuros por seguridad, que generó conflicto con la copropiedad.
Fachadas: bienes comunes no modificables sin autorización
Según la Ley 675 de 2001, las fachadas son bienes comunes esenciales y no pueden modificarse libremente. Forman parte de los planos aprobados, del reglamento de propiedad horizontal y de las especificaciones de construcción. Por ello, cualquier cambio en ventanas o vidrios debe preservar la uniformidad arquitectónica.
Cuando los vidrios se rompen, los propietarios deben reemplazarlos por otros que conserven la uniformidad con los existentes, precisamente porque forman parte de la apariencia exterior de la fachada.
Vidrios de seguridad: verifique antes de invertir
El mercado ofrece vidrios insonorizantes, con protección solar o blindados. Sin embargo, antes de instalarlos, el propietario debe consultar a la administración para asegurarse de que cumplan con las especificaciones técnicas y arquitectónicas del edificio. La inversión, al ser una mejora individual, corre por cuenta del interesado.
- Los nuevos vidrios no deben alterar la uniformidad arquitectónica ni generar un impacto visual diferente al previsto.
- Ni siquiera la asamblea de propietarios podría aprobar cambios individuales que rompan la armonía de la fachada; una decisión así debería aplicarse a todo el edificio.
Marcos de ventanas: responsabilidad de la copropiedad
Los marcos de ventanas incorporados a la fachada son bienes comunes. Si se oxidan o deterioran por el paso del tiempo, el clima o agentes ambientales, su reparación o reemplazo corresponde a la copropiedad, salvo que el reglamento disponga otra cosa o el daño sea imputable al propietario. La limpieza exterior también es responsabilidad de la administración.
Si cada propietario reparara o reemplazara por su cuenta los elementos de los ventanales, inevitablemente se perdería la uniformidad de la fachada y ello podría afectar la valorización del edificio.
Lo que dice el Decreto 768 de 2025
El Decreto Nacional 768 de 2025, que reglamenta el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, establece que la instalación de vidrios insonorizantes, películas de protección solar o blindaje no se considera un comportamiento que afecte la integridad urbanística. Sin embargo, debe cumplir con el reglamento de propiedad horizontal y las normas urbanísticas de cada edificio.
- El límite sigue estando en los reglamentos de propiedad horizontal y en las normas urbanísticas.
- El segundo consultante debe ajustar su instalación al reglamento y, si no es posible, evaluar con el fabricante una solución que proteja su inversión, considerando también el Estatuto del Consumidor.
Recomendación final
Antes de realizar cualquier modificación en ventanas o vidrios, consulte con la administración y revise el reglamento de propiedad horizontal. Así evitará conflictos y protegerá su inversión.