Las derramas se vuelven inevitables para mantener edificios antiguos
El aumento de inspecciones técnicas desfavorables y las nuevas normativas en accesibilidad y eficiencia energética han disparado la necesidad de derramas en comunidades de propietarios. Estas cuotas extraordinarias cubren desde reparaciones esenciales hasta obras de modernización que garantizan la habitabilidad y seguridad del inmueble.
Aunque algunos trabajos son sencillos, como instalar rampas o puertas automáticas, otros implican costos elevados, como renovar envolventes para mejorar la eficiencia energética o adaptar sistemas de calefacción. La ley exige que todos los propietarios contribuyan según su cuota, incluso si no están de acuerdo con la obra o no utilizan el servicio.
La ley protege el pago obligatorio de obras necesarias
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ha sido reformada para facilitar la ejecución de obras, eliminando la necesidad de unanimidad en muchos casos. Los gastos ordinarios y extraordinarios para conservación y seguridad del edificio deben ser asumidos por todos los propietarios.
Por ejemplo, la adaptación de ascensores a las nuevas normas europeas, vigente desde julio de 2024, es una obra obligatoria sin necesidad de acuerdo previo en junta. Los propietarios deben aprobar solo el presupuesto y el calendario de pagos, y el impago no es permitido.
“No pagar como forma de protesta no es buena idea. Se puede reclamar en tribunales, pero primero hay que estar al día con los pagos o consignarlos judicialmente”, explica Peio Mendia, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Navarra.
Las mejoras no obligatorias permiten cierto margen para negarse a pagar
Cuando se trata de instalaciones o mejoras que no son necesarias para la conservación o seguridad —como piscinas, gimnasios o pistas deportivas—, la ley exige mayorías cualificadas para su aprobación. En estos casos, los propietarios que voten en contra pueden quedar exentos de pagar la derrama.
Sin embargo, no podrán usar las nuevas instalaciones salvo que abonen posteriormente su parte proporcional con los intereses legales correspondientes.
La rehabilitación energética impulsa nuevos gastos comunitarios elevados
El impulso de fondos europeos ha fomentado obras para mejorar la eficiencia energética, como aislamientos, cambio de ventanas o instalación de paneles solares. Estos trabajos pueden costar entre 5.000 y 15.000 euros por vecino, incluso con ayudas públicas.
La LPH establece que estas obras requieren mayoría simple si el coste anual no supera 12 mensualidades de gastos comunes; de lo contrario, se requiere mayoría de tres quintas partes. Todos los propietarios están obligados a asumir estos gastos si se aprueban correctamente.
¿Cómo afectarán las nuevas normativas a las comunidades en el futuro?
Con el envejecimiento del parque residencial y la creciente exigencia de estándares europeos, las derramas seguirán siendo una constante en las comunidades. El desafío será equilibrar la obligación de mantener y mejorar los edificios con la capacidad económica de los propietarios, evitando conflictos y asegurando el cumplimiento legal.